Kontrak Sewa Rumah: Checklist untuk Penyewa dan Pemilik

Sewa rumah atau apartemen seharusnya tidak hanya berupa transfer uang dan kunci. Secara hukum, hubungan sewa-menyewa diatur dalam KUH Perdata (Pasal 1548–1600) dan diperkuat oleh Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 untuk penghunian rumah oleh bukan pemilik.

Mengapa kontrak tertulis penting

PP 44/1994 menekankan perjanjian sewa rumah dibuat secara tertulis. Kontrak lisan sulit dibuktikan jika terjadi sengketa soal deposit, kenaikan sewa, atau pengusiran.

Checklist isi kontrak

1. Identitas pemilik dan penyewa (KTP/NPWP jika perlu).
2. Alamat lengkap objek sewa dan kondisi awal (lampiran foto disarankan).
3. Jangka waktu sewa, tanggal mulai–berakhir, dan opsi perpanjangan.
4. Besaran sewa, tanggal bayar, rekening tujuan, dan denda keterlambatan.
5. Deposit (uang jaminan): jumlah, kapan dikembalikan, potongan untuk kerusakan.
6. Siapa yang bayar listrik, air, internet, IPL apartemen, dan PBB.
7. Hak dan kewajiban perbaatan (kerusakan kecil vs struktural).
8. Aturan sub-sewa, hewan peliharaan, dan renovasi.
9. Prosedur pengakhiran sewa (pemberitahuan berapa hari sebelumnya).
10. Penyelesaian sengketa (biasanya Pengadilan Negeri setempat).

Hak penyewa yang perlu dijaga

• Hak menempati properti tanpa gangguan selama masa sewa.
• Hak atas properti dalam kondisi layak huni saat serah terima.
• Pemilik tidak boleh memasuki properti sewa tanpa pemberitahuan dan persetujuan (kecuali keadaan darurat yang wajar).

Pengusiran sepihak

Pemilik tidak boleh mengganti kunci atau mengosongkan barang penyewa tanpa dasar kontrak dan hukum yang sah. Pengakhiran sewa harus mengikuti pasal pengakhiran dalam perjanjian. Pelanggaran bisa menjadi sengketa perdata.